Troškovi kupnje na prvi pogled prilikom kupnje zemljišta, kuće i stana
sadržaj
- struktura troškova
- Porez na promet nekretnina
- porezne stope
- troškovi brokerske
- javnobilježničke pristojbe
- pravni Opis
- Porez na promet nekretnina
- Dodatni troškovi kupnje
- troškovi modernizacije
- troškovi razvoja
- Naknadni troškovi
- Savjeti za brze čitatelje
San o posjedovanju kuće želja je mnogih Nijemaca. U većini slučajeva financiranje je najveća prepreka. Razlozi za to su nekoliko. Banke očekuju da će se najmanje 20 posto cijene nekretnina morati financirati iz kapitala. S druge strane, troškovi kupnje su, često ne računajući, visoke dane. Ako želite imati na umu sve troškove za kupnju kuće, zemljišta ili stana, tada ćete u ovom postu saznati sve o troškovima kupnje.
struktura troškova
Svi dodatni troškovi dodani kupoprodajnoj cijeni nekretnine nazivaju se slučajnim troškovima kupnje. Uključuju troškove posredovanja, javnobilježničke i sudske pristojbe kao i porez na promet nekretnina . Banke ne financiraju ove troškove povezane s akvizicijom. Ove troškove morate financirati iz vlastitog džepa. Troškovi pomoćne kupnje znatno se razlikuju od jedne do druge savezne države i stoga mogu iznositi između 10 i 15 posto kupoprodajne cijene nekretnina . Konkretno, porez na promet zemljišta i troškovi posredovanja znatno se razlikuju od regije do regije.
Kako bismo zadržali grub pregled, za vas smo napravili tablicu u kojoj su navedeni troškovi kupnje za pojedine savezne države. Imajte na umu da je ova tablica namijenjena samo pružanju pregleda. Stoga cijene nisu fiksne i podliježu uobičajenim tržišnim oscilacijama. Za pregled je procijenjeno 1, 5 posto javnih bilježničkih troškova i upisa u zemljišne knjige.
Tablica - Struktura troškova s brokerskim naknadama
| stanje | Zbroj troškova kupnje |
| Baden-Virtemberg | 10, 07% - 11, 26% |
| Bavarska | 8, 57% - 9, 76% |
| Berlin | 13, 45% - 14, 64% |
| Brandenburg | 15.14% |
| Bremen | 10, 07% - 12, 45% |
| Hamburg | 12, 25% |
| Hesse | 11, 07% - 13, 45% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 10, 69% - 13, 64% |
| Donja Saska | 10, 07% - 12, 45% |
| Sjeverna Rajna-Vestfalija | 11.57% |
| Rheinland-Pfalz | 10, 07% |
| Sarska oblast | 11.57% |
| Saksonija | 8, 57% - 12, 14% |
| Sachsen-Anhalt | 10, 07% - 13, 64% |
| Šlezija i Holštajn | 11, 57% - 15, 14% |
| Tiringija | 11, 57% - 15, 14% |
Tabela - Struktura troškova bez posredničkih naknada
| stanje | Zbroj troškova kupnje |
| Baden-Virtemberg | 6, 5% |
| Bavarska | 5% |
| Berlin | 7, 5% |
| Brandenburg | 8% |
| Bremen | 6, 5% |
| Hamburg | 6% |
| Hesse | 7, 5% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6, 5% |
| Donja Saska | 6, 5% |
| Sjeverna Rajna-Vestfalija | 8% |
| Rheinland-Pfalz | 06.05% |
| Sarska oblast | 8% |
| Saksonija | 5% |
| Sachsen-Anhalt | 6, 5% |
| Šlezija i Holštajn | 8% |
| Tiringija | 8% |
Porez na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina plaća se pri svakoj kupnji nekretnine od 2500 eura i može iznositi do 50 posto troškova kupnje. Ovo je jednokratni porez koji porezni ured zahtijeva. Da se ne brka s godišnjim porezom na nekretnine na nekretnine, koji zahtijevaju gradovi i općine. Osnova za izračun poreza na promet nekretnina je prodajna cijena nekretnine.
Napomena: Porez na promet nekretnina ograničen je na vrijednost zemljišta samo ako kupac kasnije počne s gradnjom kuće. U tu svrhu sklapanje ugovora, ali vremenski i zasebno po sadržaju. U ovom aspektu, ne postoji porez na promet zemljišta za gradnju kuća.
Postoji nekoliko izuzetaka kada porezni ured ne zahtijeva porez na promet nekretnina.
- Odvojenosti između supružnika i registriranih partnera
- Vrijednost nekretnine ispod 2500 €
- Prodaja nekretnina između izravno povezanih osoba: roditelj-dijete (također usvojeno)
- Poklon izravno povezanih osoba kao i supružnika i životnih partnera
- Su-nasljednici Nachlassteilung-a
Prema članku 13, stavku 2 GrEStG, iako se vlasnici i kupci smatraju poreznim dužnicima, kupoprodajnim ugovorom se jasno određuje tko plaća porez na promet zemljišta, a to je u većini slučajeva kupac. Stoga se porez na promet nekretnina teško može izbjeći u troškovima kupnje.
porezne stope
Ovisno o saveznoj državi, iznos poreza na promet nekretninama iznosi između 3, 5 i 6, 5 posto kupoprodajne cijene nekretnine . To se jednako odnosi na zemljište kao i na stanove i kuće.
| stopa oporezivanja | države |
| 3, 5% | Bavarska, Saska |
| 4.5% | Hamburg |
| 5.0% | Baden-Württemberg, Mecklenburg-Zapadno Pomorje, Donja Saska, Rajna-Palatinat, Saksonija-Anhalt, Bremen |
| 6, 0% | Berlin, Hesse |
| 6, 5% | Brandenburg, Sjeverna Rajna-Vestfalija, Saarland, Schleswig-Holstein, Thuringia |
Porezne stope toliko su različite, jer su do 1. rujna 2006. porezne stope u cijeloj državi jednolike 3, 6 posto. Budući da je saveznim državama dopušteno da same određuju ovu poreznu stopu, to se drastično povećalo. Samo u Bavarskoj i Saksoniji porez na promet zemljišta i dalje iznosi 3, 5 posto. Ova povećanja su dobrodošli izvor prihoda u nekim državama, jer ništa preko 3, 5 posto više nije dio nacionalnog sustava financijskog izjednačavanja.
troškovi brokerske
Komisija za posredovanje također je teško izbjeći, jer su posrednici često najbolji i najlakši način za nabavu predmeta, koji odgovara njihovim vlastitim očekivanjima. Kao i kod poreza na promet zemljišta, na brokerskom tržištu postoje i regionalni posrednici.
| realtor komisija | države |
| 3, 57% | Sjeverna Rajna-Vestfalija, Rajna-Palatinat, Saarland |
| 3, 57% do 4, 76% | Baden-Württemberg, Bavarska |
| 3, 57% do 5, 95% | Bremen, Donja Saksonija, Hessen |
| 3, 57% do 7, 14% | Saksonija, Saksonija-Anhalt, Schleswig-Holstein, Tiringija |
| 4, 19% do 7, 14% | Mecklenburg-Vorpommern |
| 5, 95% do 7, 14% | Berlin |
| 6, 25% | Hamburg |
| 7, 14% | Brandenburg |
Napomena: U većini saveznih država provizija za posredovanje podijeljena je između kupca i prodavatelja, ali takozvani "princip narudžbe" ne odnosi se na prodaju nekretnina, već samo na iznajmljivanje. Dakle, morate očekivati da ćete platiti proviziju za posredovanje, čak i ako je prodavač angažirao brokera.
Budući da brokeri često naplaćuju više od 3, 5% plus porez na promet, prvo biste trebali biti temeljito informirani o naknadi za posredovanje i ugovorno ih postaviti tako da ih se ne smije premašiti. Naknade za posredovanje stoga predstavljaju neznatan udio troškova kupnje. Stoga je važno pronaći pravog brokera za svoje potrebe. Ako ste pronašli brokera, saznajte njegove reference i osobno se raspitajte s vlasnicima. Provjerite kvalifikacije brokera i koliko dugo je on broker za nekretnine, posebno u njihovoj regiji.
Obratite pozornost na sljedeće točke za naknadu za posredovanje
- Naknade se oporezuju samo u iznimnim slučajevima
- provizija mora biti plaćena u roku od 3 tjedna
- Naknade za posredovanje također nastaju kada retroaktivni raskid kupoprodajnog ugovora
- Ako su angažirani različiti posrednici - naknade se mogu udvostručiti
- Kupnja već može uključivati posredničke naknade, npr. Za nove građevinske projekte
- Brokeri mogu naplaćivati veće naknade za nekretnine male vrijednosti
javnobilježničke pristojbe
Za kupnju nekretnine uvijek je potreban javni bilježnik, jer bez ovjere ugovor o kupnji je neučinkovit. Trošak kod bilježnika iznosi oko 1 posto kupoprodajne cijene. Među zadaće javnog bilježnika uključuju utvrđivanje identiteta i pripremu kupoprodajnih ugovora. Također inicira upis novog vlasnika u zemljišnu knjigu i otkazivanje starog vlasnika u selbigemu. Ako preuzmete daljnje dodatne usluge javnog bilježnika da biste potražili zahtjev, tada se mogu povećati.
pravni Opis
Nakon što je javni bilježnik pokrenuo upis novog vlasnika u zemljišnu knjigu, zemljišna knjiga preuzima upis, a kupac postaje novi vlasnik nekretnine. Za registraciju treba platiti naknadu od otprilike 0, 5 posto kupoprodajne cijene . Dakle, upis u zemljišne knjige predstavlja najmanju stavku troškova kupnje.
Napomena: Ako se financiraju, kreditne institucije zahtijevat će upis hipoteke u zemljišne knjige kao zalog.
Izračunajte troškove kupnje
Kako bismo vam pokazali kakva je struktura troškova pratećih troškova kupnje, pripremili smo usporedni izračun. Kao referentni objekt koristili smo samostojeću kuću, s 5 soba i 100 četvornih metara stambenog prostora, za izračun 440 000 eura. Nekretnina će se nalaziti u Hesseu, a posrednička je komisija u iznosu od 5, 95 posto. Javne bilježničke naknade i upis u zemljišne knjige procjenjuju se na 1, 5 posto.
| Trošak nabave | računanje |
| nabavna cijena | 440.000 € |
| Porez na promet nekretnina | 26.400 € |
| Provizija za posredovanje (neto) | 26.180 € |
| 19% poreza na promet provizije za posredovanje | 4.974 € |
| Javne bilježničke pristojbe i zemljišne knjige | 6.600 € |
| Ukupno od ukupnih troškova | 504.154 € |
| Zbroj troškova kupnje | 64.154 € |
Troškovi kupnje su u našem primjeru 64.154 eura. To je 12, 7 posto kupoprodajne cijene, a banke ih ne sufinanciraju, pa kupac mora financirati iz vlastitih sredstava. Na to dodajte i 20-postotni kapital nad tim koji vam treba za kredit u banci, a zatim dodajte još 88.000 eura. To zajedno čini 152.154 eura koje biste sami morali financirati.
Može li se uštedjeti novac "> Smanjenje troškova u Terrafinanzu.
Dodatni troškovi kupnje
Osim uobičajenih troškova kupnje, ovisno o stanju nekretnine, mogu nastati dodatni troškovi. Sve slučajne troškove kupnje koji se mogu pojaviti potrebno je uzeti u obzir u financijskom planiranju kako ne biste pretrpjeli financijsku katastrofu i možda će trebati skupo refinanciranje.
troškovi modernizacije
Svatko tko je kupio kuću ili stan možda će morati planirati troškove obnove i modernizacije. Posebno kod starijih svojstava možda će trebati obnavljati jer se prozori, vrata i krov moraju obnoviti jer možda nemaju potrebnu energetsku učinkovitost. Ako je, primjerice, potrebna obnova energije, trebalo bi razmotriti može li to subvencionirati država.
troškovi razvoja
Svi koji žele kupiti zemljište za izgradnju vlastitog doma prvo trebaju provjeriti koliko je građevinsko zemljište već razvijeno. Bilo bi optimalno ako je građevinsko zemljište u potpunosti razvijeno ili su troškovi razvoja uključeni u otkupnu cijenu. Ne možete zaobići većinu troškova razvoja, jer samo je za uređeno zemljište odobrena građevinska dozvola.
Napomena: Prije kupnje komada zemlje, pitajte nadležne građevinske vlasti o tome koji mogu biti visoki troškovi razvoja.
Stavke za razvoj uključuju:
- struja
- Plin (nije apsolutno neophodan)
- voda
- telekomunikacija
Troškovi nisu fiksni, jer se temelje na udaljenosti od čvora, ali za predmete možete procijeniti struju, plin i vodu svaki oko 2000 eura. Priključak na telekomunikacijsku mrežu često je nešto jeftiniji. Ali čak i kad kupujete kuću, još uvijek mogu nastati troškovi razvoja. Naravno, svatko tko kupi staru postojeću nekretninu ne očekuje dodatne troškove razvoja jer su položene cijevi za struju, plin i vodu, ali trebali biste provjeriti jesu li troškovi razvoja već naplaćeni. Provjerite kod svog brokera ili zajednice oko toga jesu li troškovi razvoja već podmireni. Troškovi razvoja veliki su problem i ako vam trebaju dodatne informacije, saznajte sve što trebate znati u našem doprinosu iz Talu-a " Troškovi razvoja imovine - Troškovi po m² ".
Naknadni troškovi
Nakon kupnje nekretnine nastaju redovni troškovi, osim mjesečne rate otplate hipoteke. Oni uključuju, na primjer, troškove poput poreza na imovinu, osiguranja vlasnika kuća i osiguranja od osobne odgovornosti za vlasnike domova ili osiguranja od odgovornosti vlasnika kuća. Naravno, troškovi električne energije i grijanja te naknade za odvoz smeća i slično nastavljaju padati, kao i kod svih ostalih domaćinstava.
Savjeti za brze čitatelje
- Troškovi kupnje razlikuju se u regiji
- troškovi kupnje mogu iznositi između 10 i 15% kupoprodajne cijene
- Banke ne financiraju troškove kupnje
- Izračunajte mogu li nastati dodatni troškovi
